CÓMO EVITAR QUE TU INQUILINO SEA TU PEOR PESADILLA

CÓMO EVITAR QUE TU INQUILINO SEA TU PEOR PESADILLA

Cuando vas a dar un inmueble en renta, el confiar puede ser tu peor error, tu puedes actuar de buena fe pero eso no te garantiza que los demás lo hagan, en especial cuando de dinero se trata, sí, al inicio todos los inquilinos llegan con disfraz de tiernos corderos por que su finalidad es ocupar el inmueble, pueden ser conocidos tuyos e incluso familiares, eso no te asegura de que cumplan con sus obligaciones ni mucho menos que cuiden tu inmueble, está de más decir que las consecuencias de confiar ciegamente pueden provocar, que lejos de recibir un ingreso por concepto de renta, termines pagando juicios largos, reparaciones e incluso, en casos extremos, perder tu inmueble.

Lex Pro Humanitas, como líder en la Ciudad de México en servicios jurídicos inmobiliarios, hemos recabado algunos de los casos más frecuentes que recibimos que han puesto en peligro el patrimonio de los arrendatarios, aquí te explicamos cuáles son algunos de los riesgos y cómo puedes evitarlos:

De la desconfianza nace la confianza.

Contrario a la lógica de que todos tenemos el derecho a salvaguardar nuestro patrimonio, existen muchos casos en los que el propietario no obliga al inquilino a firmar un contrato de arrendamiento o bien, en el mejor de los casos, descarga un machote de contrato de internet que no cumple con los requisitos legales mínimos indispensables, hemos atendido casos en los que los artículos referidos en el contrato corresponden a la legislación de otro país, lo que dificulta en caso de incumplimiento, obtener resultados favorables para nuestros representados, cuando ni siquiera existe un contrato la situación es en extremo complicada, provocando enormes gastos al propietario del inmueble para recuperar su inmueble, en la mayoría de los casos, al hacerlo, tienen que invertir además en reparaciones y remodelaciones.

¿Cómo evitarlo?

Los contratos deben ser personalizados, si bien existen aspectos o formalidades en común en los contratos de arrendamiento, no van a encontrar un contrato profesional en internet, el contratar a un especialista para que lo redacte y diseñe no es costoso y puede evitar verdaderos dolores de cabeza.

 

En España la morosidad en el pago de las rentas aumento hasta en 70% durante la pandemia, la misma tendencia persiste en México.

¿Realmente conoces a tus inquilinos?

Pueden ser prófugos de la justicia, dedicarse a actividades ilícitas, estar huyendo de deudas, ser insolventes o no tener capacidad económica para pagarte la renta y no nos referimos a aquellos que cuentan con un empleo estable y de repente, por diversas circunstancias, perderlo, si no a aquellos que calculan mal sus ingresos y no toman en cuenta todos sus gastos fijos para después llamarte y decirte que este mes no completaron la renta; en caso de que sean prófugos de la justicia corres el riesgo de que la autoridad te considere su cómplice, si se dedican a actividades ilícitas, corres el riesgo de que por la Ley de Extinción de Dominio la autoridad confisque tu inmueble y tengas que invertir en juicios para recuperarlo con un alto riesgo de perderlo y sea subastado por el Instituto para Devolver al Pueblo, lo robado (INDEP).

¿Cómo evitarlo?

Solicita documentos que comprueben cada uno de los aspectos que son relevantes, por ejemplo, comprobantes de ingresos de los últimos 2 meses, ya sea de nómina, estados de cuenta, declaración de impuestos, en este caso, debes considerar que el monto de la renta debe corresponder máximo a la tercera parte de sus ingresos, ahora bien, existen casos en los que al tratarse de la nómina, los inquilinos presentan cartas laborales en los que solo se menciona el ingreso bruto (sin considerar impuestos) o se atreven a inventarlas, por eso, es importante que se soliciten además, estados de cuenta e incluso la última declaración de impuestos.

En cuanto a la ley de extinción de dominio, una herramienta de gran utilidad es el reporte de análisis de riesgo que ofrece Lex pro Humanitas, en el que nos damos a la tarea de investigar y validar a cada uno de los posibles inquilinos, este documento te será de enorme utilidad en caso de que , en el caso de que el inquilino se dedique a actividades ilícitas, puedas comprobar que no tienes otra relación con esa persona que no sea arrendatario – arrendador, desde luego, lo más importante, es que evitarás sorpresas negativas, pues incluso revisamos sí el posible inquilino tiene antecedentes legales.

Tres de cada 10 personas que rentan un inmueble en la Ciudad de México (CDMX) son desalojadas por incurrir en morosidad o impago, pero este número puede reducirse considerablemente si el dueño del inmueble lleva a cabo un análisis de riesgo que mida capacidad y voluntad de pago

El último recurso al que quiere llegar un arrendador es el desalojo del inmueble, porque implica un mayor costo para ambas partes, pero al no realizar un análisis de riesgo pertinente tiene como consecuencia que se llegue a dichas instancias, dicho análisis de riesgo puede reducir hasta en un 95% esa amenaza.

El inquilino simplemente no quiere o puede pagar.

Esta es una de las pesadillas más comunes, en algunos casos si tienen intención de pagar renta pero no tiene la capacidad adquisitiva, en otros casos, son personas que simplemente están acostumbradas a sacar provecho de la gente de buena fe, tienes contrato de arrendamiento, incluso sabes en donde labora, contar con una renta en deposito te da confianza, pero ya pasaron dos o más meses y no te quedará de otra más que demandar, lo que puede tardar más de un año y no te da la certeza de cobrar esas rentas vencidas.

¿Cómo evitarlo?

  • Puedes contratar una fianza a costa del inquilino con la finalidad de que, en caso de incumplimiento, accedas al recurso económico, sin duda es útil, sin embargo, lo que no te dicen, es que esas fianzas suelen estar condicionadas a una sentencia, por lo que no podrás ocupar ese dinero hasta que termine el juicio, que puede durar más de un año, es importante que leas detenidamente todas las características de la fianza antes de contratarla.
  • Existen pólizas jurídicas que tienen la finalidad de proveer cobertura jurídica en caso de incumplimiento, es decir, servicios jurídicos con un despacho, ten mucho cuidado, lee detenidamente que incluye la cobertura, hemos atendido casos en los que solo incluye una simple asesoría jurídica que no sirve de mucho pues los afectados terminan contratando a otro despacho que si es especialista en la materia, pagando de su bolsa todos los honorarios y costes del juicio.
  • Convenio de mediación privada, este es el instrumento que te da la mayor seguridad de recuperar tu inmueble y las rentas vencidas en caso de incumplimiento de tu inquilino en muy poco tiempo evitando juicios, lamentablemente es el menos conocido y menos difundido por múltiples razones, una de ellas es que disminuye las ganancias por comisiones a los despachos jurídicos y a las inmobiliarias, debido a que los arrendatarios que optan por esta vía, ya no requieren pagar juicios, solo la ejecución del convenio; el convenio se realiza ante un fedatario público, conocido como mediador y se registra ante el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, lo que le otorga el nivel de Sentencia, el convenio es diseñado de manera especifica para cada caso, existe la posibilidad de acoplarlo exactamente de acuerdo a tus necesidades y a las de tu inquilino, garantizando el cumplimiento total del mismo, lo mejor, desde que notificas el incumplimiento solo transcurren de un mes a dos meses máximo para su ejecución, desde luego, su efectividad depende del detalle de la redacción de las clausulas que nuestros especialistas diseñan con base a nuestra experiencia y tomando en cuenta todas las características de cada caso.

Esperamos que este blog te haya sido de utilidad, recuerda que siempre es mejor prevenir que lamentar, Lex Pro Humanitas somos el despacho jurídico líder en el ramo de Servicios Jurídicos inmobiliarios por la certeza y seguridad que brindamos tanto a arrendatarios como a inquilinos, como prueba de ello, podemos presumir que incluso durante la crisis económica ocasionada por la pandemia, no hemos tenido un solo caso de incumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que podemos asegurar, que somos tu mejor opción tomando en cuenta no solo el coste de nuestros servicios que son los más competitivos del mercado sino además porque somos los únicos que te dan certeza total,  antes de rentar un inmueble acércate a nosotros, tenemos la mejor opción para protegerte a ti y a tu inmueble.

 

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